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ブログ
ときわ通心８月号
今年も真夏の真っ只中を迎えておりますが💦皆様夏バテせず元気にお過ごしでしょうか！？
私は夏フェスに海にBBQにと、夏ならではのイベントを満喫しております。暑いですけど夏はやっぱり最高です！開放的で元気が出ます(^o^)／
さて、本題に入りましょう。
このところの相続がらみの相談で、相続した不動産を売却するしないでのメリット・デメリットや、実際に売る場合の価格や売り方、タイミング、税金の控除関係などのお話しが主な内容となりますが、相続後に売却した場合に活用できる『相続税の取得費加算の特例』という譲渡税の軽減になる特例があり、6月号で弊社藤枝が簡潔に内容を掲載しておりましたが、私自身もっと内容を詳しく理解したいと思いましたので、今回は私の勉強も兼ねて、皆様にも詳しくご説明をしたいと思います。
まず、相続した不動産を売却した場合にかかる譲渡税の計算は、
課税譲渡所得(不動産の売却金額－取得費－譲渡費用)×税率 となります。
取得費は、今回売却した不動産を購入した時の購入価格や、それに付随した諸費用となります。実際の取得費が不明の場合は、売却金額の5％が取得費となります。
譲渡費用は、今回売却した際に要した費用で、仲介手数料や印紙代、測量費などとなります。
具体例で計算してみましょう。
税率は、相続で不動産を取得した場合は、相続後の期間を問わず20％(所得税15％、住民税5％)となります。
一般的な計算をしてみますと、売却価格が5,000万円で、 取得費が不明で５％＝250万円、譲渡費用が200万円だった場合、
（5,000万円－250万円－200万円）×20％＝910万円
が不動産を売却した時の税金(譲渡税)となります。
しかし、相続した不動産を3年10ヶ月以内に売却した場合は、特例を使う事で譲渡税を安くできる可能性があり、その特例を『取得費加算の特例』といいます。 仕組みは、『不動産の取得費に、支払った相続税の一部を足す事ができる』、という事です。
取得費が増えれば、譲渡所得も減る事になりますので、その分支払う税金も減る事になります。
この特例を適用できる要件は、
① 相続や遺贈により財産を取得した人
② 相続税が課税された人
③ 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却をする事
では、取得費に加算できる相続税額を計算してみましょう。
計算式は、
支払った相続税の合計額×売却した不動産の相続税評価額/( (相続した財産の総額+債務控除額）)
となります。
債務控除額とは、被相続人の借入金や葬儀代などになります。
例えば、1億円の財産を相続して、債務控除額が200万円とし、相続税として1,000万円を支払ったとします。そして、1億円の相続財産の内、仮に5,000万円の不動産を売却したとします。
1,000万円×5,000万円/(1億円+200万円)
そうすると、約490万円を取得費として加算する事ができます。
上記の、一般的な計算の譲渡税と比較してみましょう。
（5,000万円－740万円－200万円）×20％＝812万円となり、98万円の税金軽減となります。
いかがでしょうか！
このような節税方法も考慮しながら、相続後の対策をご検討頂ければ幸いです(^^)v
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