【水戸市不動産売却】ときわ通心2025.4月号　-売買企画課　渡邉-

2025/04/14

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ときわ通心　-2025年4月号-

皆様こんにちは(^^)v

今回は、前回予告を致しました、小規模宅地等の特例のなかの『特定居住用宅地等』について解説を致します。

1.特定居住用宅地等とは

相続が開始される直前まで、亡くなった人やその人と生計をともにしていた親族が居住用に使っていた宅地の事です。

例えば、戸建住宅や分譲マンションなどの自宅が建っている土地が該当します。

また、借地権をはじめとした宅地の上にある権利も対象に含まれます。

特定居住用宅地等を相続し、小規模宅地等の特例を適用できると、土地部分の評価額が面積330㎡まで80％減額されるため、相続税の大幅な節税効果が期待できます。

2.適用要件

特定居住用宅地等は、大前提として被相続人(亡くなった人)が居住していた建物の敷地である事。

そのうえで、宅地等を右記の親族が相続(遺贈)し、所定の要件を満たす必要があります。

2-1　配偶者・同居親族が相続する場合

配偶者が宅地等を相続する場合、特に要件は設けられていません。

同居の親族が宅地等を相続した場合は、以下の両方を満たす必要があります。

★相続税の申告期限まで特定居住用宅地等の上に建っている建物に住んでいる事

★相続税の申告期限まで土地を持ち続けている事

例えば、相続税の申告期限までに売却した宅地等は、特定居住用宅地等に該当しません。

亡くなった人が老人ホームに入居していた場合、右記の要件を満たせば特定居住用宅地等に該当します。

◆被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていた

◆老人ホームに入居したあとの自宅が賃貸に出されていない

◆都道府県に届け出が出されている老人ホームに入居した

2-2別居親族が相続する場合

宅地を相続したのが亡くなった人と別居していた家族であっても、所定の要件を満たすと「家なき子特例」が適用され、小規模宅地等の特例を受けられる場合があります。

具体的な要件はいくつかありますが、例えば、亡くなった人の配偶者が生きているにもかかわらず、別居の家族が宅地等を相続した時は、小規模宅地等の特例の対象外です。

また、住宅ローンを組んで持ち家を所有している別居の家族が、特定居住用宅地等を相続しても、

小規模宅地等の特例は適用できません。

2-3 建物・家屋が共有の場合

二世帯住宅のように、亡くなった人と同じ建物・家屋に住んでいた場合、区分所有登記の有無で小規模宅地等の特例を使えるかが決まります。

区分所有登記とは、一つの不動産を二つ以上に分けて登記する事です。

例えば、二世帯住宅であれば、1階と２階で別々に登記する事があります。二世帯住宅のうち、区分所有登記をしていないものについては、相続した時に小規模宅地等の特例を適用できます。

一方で、区分所有登記をしている二世帯住宅の場合、亡くなった人と別の区分で登記をしていた人が相続をすると、小規模宅地等の特例は使えません。

例えば、夫婦と息子夫婦が区分所有登記をして、二世帯住宅に住んでいたとしましょう。

夫が亡くなった場合、妻が自宅を相続すると小規模宅地等の特例を使えます。

しかし、息子が相続をしても小規模宅地等の特例は使えません。

今回の解説はここまでとなります。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです！

次回は、実際にどのくらい減額できるのか、シミュレーションで確認をしてみましょう。お楽しみに(^^)/

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